Управление на Жилища

Превърнете дома си в източник на приходи за кратък или дълъг период

Краткосрочно отдаване

От Спокоен Дом ще публикуваме Вашето жилище в платформи за краткосрочно отдаване под наем, като Airbnb, Booking и други. Тук реализираната печалба на вечер за Вас ще е най-голяма, тъй като жилището ще се отдава за кратък период от време- ден, два или седмица. Ние поемаме:

⦁ основното почистване след всеки гост и подготвянето на жилището за следващия посетител

⦁ предаването и приемането на ключа от наемателя

⦁ отстраняването на технически проблеми в жилището

⦁ спешната реакция при технически аварии

⦁ документацията с различните платформи

⦁ цялостната комуникация с наемателя от Ваше име.*

Краткосрочното отдаване под наем крие и съответните рискове- сезонност на заетоста, предварителен период на публикуване на жилището в съответните платформи и други.

*Някои платформи за отдаване под наем задължават наемателя да комуникира първо с тях при възникване на проблем свързан с престоя му в жилището. Тогава самите платформи се свързват със собственика, за да търсят решение на проблема. От Спокоен Дом ще Ви осигурим спокойствието да поемем тази комуникация от Ваше име и да разрешим проблема в най- кратък срок.

Дългосрочно отдаване

От Спокоен Дом ще публикуваме Вашето жилище за дългосрочно отдаване под наем. За спокойствието Ви ще поемем пълното му менажиране за периода на договора.

Това включва:

Намиране на наемател и сключването на подготвен от нас договор за наем;

Взимане и съхранение на гаранционен депозит от наемателя;

Пълна сервизна поддръжка на жилището (отстраняване на повреди в ел. мрежата на жилището, водоснабдяване и мръсни канали), поддръжка на ел. уреди и мебели с цел безпроблемна окупация от страна на наемателя;

Цялостна комуникация с наемателя от Ваше име, така че всеки месец Вие просто да получавате дължимия наем знаейки, че имуществото Ви е в сигурни ръце.

Локацията

Това е безспорно най-важният компонент и при двата типа наем! Най-добре продаваните райони са топ център или много близко до морето. При краткосрочния наем това е задължително. В периферията на центъра бихте имали заетост, но определено много по-ниска, и цените, също биха били много по-ниски. В крайни квартали е много по-добре да отдавате дългосрочно.

Съседите

Независимо дали отдавате при дългосрочен или краткосрочен наем, винаги ще има съседи, които не са съгласни с наемателите. Законно е да отдавате апартамента си на краткосрочен наем. Случва се недоволни съседи да имат против и да обясняват противното. Има процедура по регистрация на апартамента* Ви, след която Вие сте напълно в правото си да отдавате апартамента си краткосрочно. Доста от собствениците на апартаменти не се регистрират и работят без необходимите документи. Това, както и дали да си плащате данъците, е изцяло ваш избор и отговорност.

Обзавеждане

Ако обзавеждането е не толкова претенциозно, жилището не е съвсем добре ремонтирано и не искате да влагате повече средства, тогава нашият съвет е да минете на дългосрочен наем. Без голяма инвестиция можете да отдавате дългосрочно и то на добра цена.
За да отдавате краткосрочно, жилището трябва да бъде добре ремонтирано и обзаведено. Най-добрият вариант е да се направи основен ремонт и всичко да бъде чисто ново. Заложете на минимализъм. Но въпреки това имайте предвид, че трябва да отдавате напълно обзаведен имота си. Дизайнерските жилища определено се продават по-добре на краткосрочен наем. Жилището трябва да е много уютно и спретнато. На пазара има все повече апартаменти, все по-оригинални и предлагащи все повече удобства.

Гъвкавост

Отдавайки краткосрочно, можете да разполагате с имота си. Например ако решите, че искате да настаните Ваши приятели или гости, можете да блокирате календара за въпросните дати. Разбира се, не е добра идея да анулирате вече направени резервации, защото тогава ще бъдете санкционирани от платформите под една или друга форма.

Амортизация

Ако намерите добър дългосрочен наемател, амортизацията Ви може да бъде почти нулева. Дори има случаи, в които той може да ремонтира и обзаведе – дали за негова или за ваша сметка, това вече е въпрос на договорка помежду ви. За съжаление, такъв тип наематели са рядкост и доста често пребоядисването след като се изнесе наемател е най-малката ви грижа.
При краткосрочното отдаване амортизацията на имота е много малка. Повече от гостите наистина третират жилището Ви като свое собствено и се грижат за него подобаващо. Понеже гостите се сменят постоянно, апартаментът Ви се чисти по няколко пъти седмично. По този начин се избягват захабявания по уреди, мебели и настилки.
Изключително редки са случаите, когато по апартаментите има някакви щети, като те обикновено са дреболии – счупена чаша или чиния, разлепен перваз на ламината, драскотина по някоя от стените, изцапана кърпа или калъфка на възглавница.
При по-сериозни щети можете да прибегнете към използването на гаранционния фонд на airbnb. Срещу представени доказателства за щетите и фактури за направените разходи за ремонта, платформата ще Ви възстанови цялата сума. При booking.com и другите платформи няма такъв фонд. Има и опции за изискване на депозит при резервиране.
Накратко отдаването краткосрочно е безопасно, щетите са рядкост и амортизацията е много по-малка, сравнено с дългосрочното отдаване под наем.

Приходи и разходи

В зависимост от локацията, разпределението, размера и обзавеждането на жилището, приходите могат да бъдат неколкократно по-големи, когато отдавате краткосрочно, сравнено с дългосрочния наем. Друг много съществен фактор за това колко ще изкарвате е това как се управлява имотът Ви – как се обслужват наемателите, как се поддържа имота и колко е чист се отразява почти моментално в платформите и има огромен ефект при решението на гостите за наемане.
С данъците, които се плащат, когато работите през Airbnb и Booking, нещата стоят както при дългосрочния наем. Има варианти, но стандартно е 10% от прихода Ви.
В последните години тенденцията е към намаляване на цените на нощувките. Въпреки увеличаването на туристите се увеличават и апартаментите, което води до спад в цените. В бъдеще се смята, че добре управляваните имоти през годините ще имат сериозно предимство и ще запазят или повишат цените си.
При дългосрочния наем, стандартно всички режийни разходи са за сметка на наемателя. Единственото, което трябва да следите в този случай е въпросният да си заплаща редовно всички сметки. При краткосрочния наем режийните разходи са изцяло за Ваша сметка. Лятото въпросните разходи за ток, вода, парно, телевизия, интернет и други не са драматично високи. Най-много би харчил климатикът, ако имотът Ви разполага с такъв. През зимния период обаче сметките скачат основно заради отоплението, независимо дали сте на ТЕЦ или ток. Не очаквайте гостите Ви да спират парно, печки и климатици, когато не са в апартамента. Има и такива, но масово всичко е включено през почти цялото време. Хубавото е, че зимата е кратка и доста често не толкова студена. Реално по-високите сметки са 2-3 месеца.

Ангажименти

При дългосрочното отдаване, ангажиментите в началото са повече – срещи с брокери и потенциални наематели. След това ежемесечно трябва да си събирате наема, дали по банка или на ръка е въпрос на уговорка. Tрябва да следите дали Вашият наемател си плаща редовно сметките, или да ги плаща на Вас. Разбира се, от време на време ще трябва да следите състоянието на имота. Дребни ремонти като смяна на крушки, кранчета, както щети от неправилна употреба на уреди и мебели са за сметка на наемателя. Ваш ангажимент е поддръжка на уреди и обзавеждане, които с времето се амортизират. Всичко това подлежи на допълнителни уговорки.
При краткосрочния наем веднъж се настройват критерии, по които платформите подбират наемателите вместо вас. Преди всеки нов гост, апартаментът Ви трябва да бъде почистен, да бъде сменено спалното бельо и кърпите. Прането е също Ваш ангажимент.
Комуникацията с гостите върви през целия ден, до късно вечер, както и тяхното настаняване. Някои гости идват с полети през нощта. Има методи за самонастаняване – кутии за ключове, брави с пин кодове, отключване с телефон. Въпреки това трябва да сте на разположение ако гостите не могат да се оправят, което се случва сравнително рядко, но се случва. Длъжни сте да ги настаните, в противен случай ще търпите санкции от платформите.
През цялото време на престоя на гостите е желателно да им отговаряте на всякакви въпроси, за да останат доволни и съответно да Ви напишат хубаво ревю. Случаите, в които има проблеми с уреди в апартамента като неработещ телевизор, интернет, бойлер, котлон и други, трябва да реагирате възможно най-бързо, по възможност веднага. Ако някой Ви е на гости за 2-3 дни и няма топла вода или интернет, няма да харесате ревюто, което той ще Ви напише. Накратко трябва да сте на разположение 7 дни в седмицата почти по всяко време! Е, в крайна сметка – краткосрочен или дългосрочен наем да изберем?

Краткосрочен или дългосрочен наем да изберем?

Накратко, изискват се повече усилия да се подготви апартамент за краткосрочно отдаване, управлението и отговорностите са много повече, амортизацията и рисковете са по-малко, печалбата е по-голяма.
Ако апартаментът се намира на топ локация, готови сте да го ремонтирате, да го обзаведете оригинално и да го направете уютен, съветваме да го отдавате краткосрочно, за да печелите повече от него. Трябва да организирате почистването, комуникацията с гостите, да настроите и поддържате платформите и да бъдете на разположение. Ако Ви се струва твърде много, но въпреки това искате да отдавате краткосрочно, потърсете някой, който да прави всичко това вместо Вас.
Имайте предвид, че добре направен апартамент за краткосрочен наем винаги може да се спре от платформите и да започне да се дава дългосрочно.
От Спокоен Дом се надяваме, че информацията тук Ви е била полезна.
Ако искате да се погрижим професионално за отдаването на имота Ви под наем и да Ви осигурим истинско спокойствие, нарушено единствено от сигнала на телефона за получено месечно плащане (за тези от вас използващи онлайн банкиране), ни потърсете без колебание.

КОНТАКТ

* Съгласно § 28 от Закона за изменение и допълнение на Закона за здравето (Обн. ДВ бр. 44 от 13.05.2020г.) “Срокът на действие на удостоверенията за категоризиране на места за настаняване клас А и клас Б, заведенията за хранене и развлечения (самостоятелни и прилежащи към места за настаняване), туристически хижи, туристически учебни центрове и туристически спални и прилежащите към тях заведения за хранене, чиято категоризация съгласно Закона за туризма изтича след 1 септември 2019 г., се удължава до 31 декември 2020 г.“
Считано от 25.02.2020г. на основание Закона за изменение и допълнение на Закона за туризма (Обн. ДВ бр. 17 от 25.02.2020г.) СТАИ ЗА ГОСТИ И АПАРТАМЕНТИ ЗА ГОСТИ ВЕЧЕ НЕ СЕ КАТЕГОРИЗИРАТ, А СЕ РЕГИСТРИРАТ. Съгласно § 36 от Закона за изменение и допълнение на Закона за туризма (Обн. ДВ бр. 17 от 25.02.2020г.), ал. 5 на чл. 121 се изменя така: „(5)Изискванията към категоризираните места за настаняване и заведенията за хранене и развлечения, редът за определяне на категория, както и условията и редът за регистриране на стаи за гости и апартаменти за гости се определят с наредба, приета от Министерския съвет.“
Във връзка с гореизложеното и с оглед определяне на реда и условията за регистриране на стаи за гости и апартаменти за гости регистрацията ще започне след приемане на горепосочената наредба, приемане на такса за регистрирането им и утвърждаване на заявление и образец на удостоверение за регистриране.
Съгласно § 127 от Закона за изменение и допълнение на Закона за туризма (Обн. ДВ бр. 17 от 25.02.2020г.) „Започналите и неприключили до влизането в сила на този закон процедури по категоризация и сертифициране се довършват по досегашни я ред.“
Съгласно § 128 от Закона за изменение и допълнение на Закона за туризма (Обн. ДВ бр. 17 от 25.02.2020г. „Издадените до влизането в сила на този закон удостоверения за категоризация на стаи за гости и апартаменти за гости запазват действието си до изтичането на срока им.“

Не можете да намерите търсената информация в сайта?
Свържете се с нас или оставете контакт за обратна връзка.
Удоволствието да помогнем е изцяло наше.

Как да Ви помогнем?

Ако желаете да се свържем с Вас,
моля оставете детайли за обратна връзка.

Thank you for your message. It has been sent.
There was an error trying to send your message. Please try again later.